Споры о границах земельного участка: варианты разрешения

Споры о границах земельного участка: варианты разрешения
Земельный вопрос в нашей стране всегда был актуален. С недавних пор он приобрел особую остроту: многие владельцы земельных участков, приобретенных правомерно, не могут получить кадастровые паспорта и зарегистрировать право собственности. Причина — в кадастровой накладке. С этой проблемой уже столкнулись тысячи компаний, индивидуальных предпринимателей и граждан. В предлагаемой публикации свой практический опыт обобщает юрист, которому удалось в судебном порядке устранить несколько кадастровых накладок, защищая интересы компаний.
Истоки проблемы
На начало 2006 г. количество земельных участков, которые находились во владении и пользовании граждан и права на которые не были оформлены в соответствии с установленным законом порядком, доходило до 40 млн. Ситуация требовала немедленного государственного вмешательства. Ведь фактически все неоформленные участки существовали вне гражданско-правового оборота, поскольку не отвечали требованиям Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ),
предъявляемым к объектам недвижимого имущества, в отношении которых совершался, например, акт купли-продажи.
В 2006 г. процедуру оформления участков, ранее предоставленных и не оформленных надлежащим образом, упростили (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имуществе», который пресса окрестила законом о дачной амнистии).
Спрос на посреднические услуги в сфере землеустройства резко возрос. Появилось множество предприятий, оказывающих подобные услуги. Но они не справлялись с возрастающим потоком клиентов, что привело к колоссальному количеству ошибок при проведении процедуры межевания земельных участков (необходима для прохождения государственного кадастрового учета). То есть в реальности участок имеет одни границы, а в кадастровой базе данных — другие. Причем речь идет не только о ситуации, когда одна из границ сдвинута на метр-полтора. Известны факты, когда границы участка «отлетают» (профессиональный термин межевиков, указывающий на значительное несоответствие границы фактической и ее отображения в землеустроительной документации) на 100 и более метров либо оказываются в реке или море.
Ситуацию усугубили два обстоятельства. Во-первых, заложенная на тот момент в законе возможность увеличения площади участка, если его фактическая площадь превышает указанную в документе-основании. Перед соблазном слегка передвинуть забор либо попросить межевика дорисовать площади не устояли многие. Во-вторых, если один из соседних участков отмежеван криво и это отражено в кадастре, сосед, который межуется позже, узнает о факте накладки только в результате межевания, то есть какое-то время спустя. Предположим, вы межуете участок, на котором расположен ваш дом, и выясняете, что часть вашего участка, по сведениям государственного кадастра недвижимости (далее — кадастр), находится в составе границ соседнего участка, отмежеванного пять лет назад.
За последние два года значительная часть землеустроительных организаций упразднена за счет введения понятия «кадастровый инженер». Сейчас межеванием фактически могут заниматься лица, лицензированные в сфере землеустройства до 1 марта 2008 г.
Сдвинув с мертвой точки проблему неоформленных земельных участков, государство столкнулось с другой проблемой — кадастровыми накладками. Подход властей к ее решению таков: государственный орган кадастрового учета является регистрирующим, а все вопросы о праве в возникшей ситуации относятся к частноправовой сфере. То есть в вопросе устранения кадастровых накладок инициативу должны проявить сами правообладатели.
Уязвимый собственник
В статье 25.2 Закона № 122-ФЗ установлен порядок регистрации ранее предоставленных (до введения в действие Земельного кодекса РФ) участков. Под эту статью подпадает большинство неоформленных участков, находящихся в правомерном владении граждан, а также субъектов бизнеса. Эта норма практически всегда перекликается со ст. 36 Земельного кодекса РФ, устанавливающей исключительное право на приватизацию земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Несмотря на наличие законного права оформить участок, находящийся в правомерном владении, гражданин (иной субъект) не сможет воспользоваться этим правом в полной мере, если выявится кадастровая накладка на смежный участок.
В соответствии с п. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) кадастровый учет приостанавливается, если одна из границ участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, согласно кадастровым сведениям пересекает одну из границ другого участка. А ситуация, когда есть правоустанавливающий документ на землю, но сведения о ее границах не зафиксированы в кадастре, вряд ли устроит владельца. Ведь у соседа, участок которого, например, отмежеван с ошибкой, рано или поздно возникнет желание овладеть и частью соседнего участка, находящегося по документам в составе его границ. Иными словами, владелец участка, который не прошел процедуру государственного кадастрового учета из-за кадастровой накладки, находится в очень уязвимом положении.
Кадастровая накладка может быть преодолена путем устранения ошибок в государственном кадастре недвижимости, порядок ведения которого регулируется ст. 28 Закона № 221-ФЗ. Статья подразумевает два варианта развития событий: устранение кадастровой накладки в административном порядке и через суд.
Устранение кадастровой накладки в административном порядке
Закон устанавливает исчерпывающий перечень ошибок:
— техническая ошибка органа кадастрового учета;
— воспроизводимая в кадастре ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в кадастр.
Если границы земли слетели из-за технической ошибки сотрудника органа, осуществляющего кадастровый учет, она исправляется элементарно. Из архива поднимается межевое дело и сверяется каталог координат, указанный в нем, с каталогом координат кадастрового паспорта земельного участка. После выявления расхождений это отражается в заявлении, подаваемом в орган кадастрового учета. Но такие случаи редки. Чаще встречаются так называемые воспроизведенные в кадастре ошибки, которые заложены землеустроителями на стадии проведения межевых работ и могли возникнуть как по вине землеустроителей, так и по вине граждан, обратившихся за проведением землеустройства.
И земельные участки, ранее предоставленные гражданам1, и те, которые подпадают под действие ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ, в большинстве своем не сопровождаются документацией, указывающей на их точные границы. Именно поэтому при отсутствии координат, устанавливающих границы предоставления участка, и при отсутствии координат в кадастре смежных землепользователей межевик при подготовке межевого плана учитывает естественную либо искусственную межу, а иногда просто ссылается на предоставленную гражданином информацию, которую невозможно проверить.
Ошибка могла возникнуть и по вине межевика из-за отсутствия квалификации, отказа оборудования, а также из-за неподготовленного теодолита, к которому привязывается межуемый земельный участок.
Такую ошибку можно устранить, подав заявление в орган кадастрового учета, признав факт ошибки, зафиксированный, например, в заключении межевика, выполнявшего работы по землеустройству, и скрепленный печатью организации. Проблема в том, что значительное количество предприятий, оказывавших услуги по межеванию в 2006—2008 гг., перестали существовать. Но, даже установив специалистов, допустивших ошибку в межевом плане, повлекшую ошибку кадастровую и, как следствие, ставшую причиной кадастровой накладки при межевании смежного участка, заставить их признать факт ошибки невозможно, дело это добровольное. Ситуацию усугубляет и то, что административный порядок устранения кадастровой ошибки изначально подразумевает отсутствие спора о праве, то есть когда оба владельца смежных участков согласны устранить кадастровую ошибку и документально установить смежную границу.

Исправление кадастровой ошибки через суд
Практика показывает, что в большинстве случаев земельные споры между соседями о смежной границе носят непримиримый характер и, следовательно, подлежат разрешению в порядке п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ, предусматривающего решение суда в качестве основания для исправления кадастровой ошибки.
Перечислим основания для судебного разбирательства.
1. Отказ органа, осуществляющего кадастровый учет, совершить по заявлению владельца участка действия по устранению кадастровой ошибки. Очевидно, что при потенциальном нежелании землеустроителя-межевика признавать факт допущенной им ошибки и при наличии спора с правообладателем смежного участка отказ получить несложно. По формальным обстоятельствам орган, осуществляющий кадастровый учет, подготовит документ с указанием оснований для отказа в устранении кадастровой ошибки в срок, не превышающий месяц. Если же в порядке ст. 28 Закона № 221-ФЗ будет запущена процедура проведения экспертизы по основаниям, указанным в заявлении гражданина, дело